Tách thửa, hợp thửa đất là nhu cầu phổ biến của người dân hiện nay. Tuy nhiên, trong thực tế cơ quan quản lý đất đai đã từ chối nhiều hồ sơ do người dân không nắm rõ quy định về việc tách thửa, hợp thửa đất. Các điều kiện đó được quy định chi tiết, rõ ràng trong Luật Đất đai 2024 và các văn hướng dẫn.
Bài viết dưới đây sẽ hệ thống hóa toàn bộ các điều kiện chung và riêng mà người sử dụng đất cần nắm rõ trước khi thực hiện thủ tục.
I. CÁC ĐIỀU KIỆN CHUNG CỦA VIỆC TÁCH VÀ HỢP THỬA:
Dù người sử dụng đất muốn thực hiện tách hay hợp thửa đất thì đều phải đáp ứng đủ các tiêu chuẩn “cứng” theo quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024:
- Đã được cấp sổ đỏ/ sổ hồng: Thửa đất phải có một trong các loại giấy sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Đất còn thời hạn sử dụng: Tại thời điểm nộp hồ sơ, thời hạn sử dụng ghi trên sổ của thửa đất phải còn hiệu lực.
- Đất không có tranh chấp: Thửa đất không bị tranh chấp hoặc nếu có tranh chấp nhưng cơ quan thẩm quyền đã xác định rõ phạm vi diện tích, ranh giới không tranh chấp, thì phần diện tích "sạch" còn lại vẫn được phép tách, hợp thửa.
- Không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp hoặc cưỡng chế: Đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước.
- Bảo đảm hạ tầng kỹ thuật và lối đi công cộng: Đây là điểm mới mang tính thực tiễn cao. Việc tách, hợp thửa phải đảm bảo có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm việc cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác một cách hợp lý.
II. CÁC ĐIỀU KIỆN RIÊNG ĐỐI VỚI TỪNG TRƯỜNG HỢP:
Ngoài các điều kiện chung, các trường hợp người sử dụng đất muốn tách hoặc hợp thửa thì còn phải đáp ứng các điều kiện khác, như sau:
1.Đối với trường hợp tách thửa:
Để được cơ quan đăng ký đất đai chấp thuận tách từ một thửa đất lớn thành nhiều thửa đất nhỏ, người sử dụng đất cần lưu ý thực hiện các quy định tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, cụ thể:
- Diện tích tối thiểu: Các thửa đất sau khi tách phải có diện tích và kích thước các cạnh (chiều ngang mặt tiền, chiều sâu) bằng hoặc lớn hơn mức tối thiểu do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định đối với từng loại đất.
- Trường hợp đất hỗn hợp (nhiều mục đích sử dụng): Nếu thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp/đất khác, khi tách thửa phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất ở phù hợp với quy hoạch và quy định diện tích tối thiểu của địa phương.
(ảnh mang tính chất minh họa)
- Lưu ý về bản án của Tòa án: Trường hợp phân chia đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, nếu kích thước, diện tích phân chia không đạt mức tối thiểu theo quy định chung của tỉnh thì cơ quan chức năng sẽ không thực hiện tách thửa (trừ trường hợp bản án có hiệu lực trước ngày 01/08/2024).
2. Đối với trường hợp hợp thửa:
Việc gộp các thửa đất liền kề thành một sổ thống nhất cần tuân thủ nguyên tắc tại khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024, cụ thể:
- Phải liền kề nhau: Các thửa đất muốn hợp lại phải có đường ranh giới tiếp giáp trực tiếp trên thực địa.
- Cùng mục đích sử dụng đất: Các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng (ví dụ: đều là đất ở nông thôn, hoặc đều là đất trồng cây lâu năm).
- Xử lý trường hợp khác mục đích sử dụng: Nếu các thửa đất không cùng mục đích sử dụng, người dân phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (hoặc một phần diện tích) về cùng một loại đất trước, sau đó mới đủ điều kiện thực hiện gộp thửa.
Có thể thấy, những quy định mới về điều kiện tách, hợp thửa đất không đơn thuần là các thủ tục hành chính, mà là "bộ lọc" chiến lược nhằm chấn chỉnh thị trường bất động sản. Việc siết chặt các tiêu chuẩn kết hợp với việc phân cấp toàn diện thẩm quyền về cho UBND cấp Xã/Phường đã giúp rút ngắn tầng nấc trung gian, đưa dịch vụ công đến gần dân hơn, đồng thời ngăn chặn triệt để tình trạng đầu cơ phân lô bán nền trái phép.
Đối với người sử dụng đất, việc nắm vững các quy định pháp lý và chủ động liên hệ bộ phận địa chính tại Ủy ban nhân dân cấp Xã/Phường là giải pháp hữu hiệu nhất. Sự cẩn trọng này không chỉ giúp quy trình nộp hồ sơ diễn ra nhanh chóng, tránh lãng phí thời gian, mà còn đảm bảo giá trị pháp lý vững chắc cho tài sản trong tương lai.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc về tách thửa, hợp thửa, việc tham khảo ý kiến luật sư ngay từ giai đoạn đầu sẽ giúp xác định đúng hướng xử lý, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và xây dựng phương án giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật.
CÔNG TY LUẬT TNHH BARRISCO
Trụ sở chính: Liền kề 88 ngõ 6 phố Nguyễn Văn Lộc, phường Hà Đông, Thành phố Hà Nội
Hotline: 0822.689.333 (LS. Nguyễn Như Hoàng)
Bình luận