Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng nhất của người sử dụng đất. Tuy nhiên, đây không phải là một quyền tuyệt đối mà bị khống chế bởi các điều kiện chặt chẽ do Nhà nước quy định nhằm bảo đảm tính pháp lý của tài sản và ổn định trật tự quản lý đất đai. Căn cứ theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, các bên tham gia giao dịch phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung và điều kiện riêng tương ứng với từng trường hợp cụ thể.
1. Các điều kiện chung đối với đất giao dịch
Căn cứ Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất bắt buộc phải thỏa mãn đồng thời 05 điều kiện cơ bản sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;
Những quy định trên bảo đảm thửa đất tham gia giao dịch hoàn toàn về mặt pháp lý, không bị ràng buộc bởi nghĩa vụ tranh chấp hay các hình thức ngăn chặn của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Điều kiện áp dụng đối với các nhóm đất đặc thù
Bên cạnh các điều kiện chung nêu trên, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành còn quy định điều kiện riêng áp dụng đối với từng nhóm đối tượng, loại đất và trường hợp đặc thù:
1. Điều kiện áp dụng đối với loại đất hoặc hình thức sử dụng đất đặc thù
2. Bên cạnh đó, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;
b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;
c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này;
2.1. Điều kiện đối với người nhận thừa kế
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này
2.2. Điều kiện về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
2.3. Điều kiện đối với tổ chức kinh tế và cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:
a) Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
b) Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;
2.4. Đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp
Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa; Thẩm quyền chấp thuận/phê duyệt phương án sử dụng đất nông nghiệp tại khoản 6 và khoản 7 nêu trên của UBND cấp huyện đã được phân cấp/chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
2.5. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
Nhằm bảo vệ tài nguyên rừng, an ninh quốc phòng và trật tự quản lý đất đai, khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể các trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
( Hình ảnh chỉ mang tính chất minh họa)
8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất quy định như sau:
a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng.
Pháp luật đã quy định về điều kiện quyển nhượng quyền sử dụng đất, việc tuân thủ các điều kiện này sẽ khiến các giao dịch sẽ bớt được nguy cơ bị vô hiệu. Và không phải tất cả các trường hợp đều được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc bất kì câu hỏi nào khác, hãy liên hệ chúng tôi để được giải đáp. Việc tham khảo ý kiến luật sư ngay từ giai đoạn đầu sẽ giúp xác định đúng hướng xử lý, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và xây dựng phương án giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật.
CÔNG TY LUẬT TNHH BARRISCO
Trụ sở chính: Liền kề 88 ngõ 6 phố Nguyễn Văn Lộc, phường Hà Đông, Thành phố Hà Nội
Hotline: 0822.689.333 (LS. Nguyễn Như Hoàng)
Bình luận