Mua bán đất bằng giấy viết tay.
I. Thế nào là mua bán đất bằng giấy viết tay
Mua bán đất bằng giấy viết tay là cách gọi dân gian của việc các bên tự lập văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Xét dưới góc độ pháp lý, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại giao dịch dân sự đòi hỏi hình thức bắt buộc nghiêm ngặt.
II. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản. Do đó, về nguyên tắc chung, việc mua bán đất chỉ bằng giấy viết tay không đáp ứng điều kiện về hình thức và sẽ bị coi là vi phạm quy định pháp luật.
III.Hậu quả pháp lý của việc không tuân thủ hình thức
Hậu quả pháp lý của việc không tuân thủ hình thức là giao dịch có nguy cơ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo Điều 122 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn mở ra các ngoại lệ nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Cụ thể, theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015,
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
IV. Việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp không
Nếu giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay đã được một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai qua các thời kỳ cũng có quy định chuyển tiếp công nhận các trường hợp mua bán đất viết tay được xác lập trước các mốc thời gian luật định.
Mặc dù có ngoại lệ, việc giao dịch bằng giấy viết tay chứa đựng rủi ro pháp lý rất lớn cho bên mua. Người mua sẽ gặp khó khăn tột cùng khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động, hoặc khi phát sinh tranh chấp do bên bán đổi ý không chịu phối hợp sang tên. Để bảo đảm an toàn pháp lý tối đa, quý khách hàng nên tham vấn ý kiến của luật sư chuyên môn trước khi xuống tiền và luôn thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực đúng quy định.
V. Căn cứ pháp lý để làm sổ khi mua đất bằng giấy tờ viết tay
Căn cứ theo Điểm XI Mục C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định, người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền không đúng quy định nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận sẽ được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
“Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định
1. Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Mục 2 Phần XI này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d Mục 1 Phần I của “Phần B. HỒ SƠ THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT”:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai;”
Như vậy, trong hai trường hợp cụ thể trên: thứ nhất là sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024; thứ hai là sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Theo quy định mang tính tháo gỡ này, giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay đáp ứng đủ các mốc thời gian và điều kiện nêu trên vẫn có giá trị pháp lý làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 cũng công nhận hiệu lực của giao dịch viết tay nếu một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ và được Tòa án ra quyết định công nhận. Mặc dù có các ngoại lệ tháo gỡ nêu trên, đối với các giao dịch phát sinh ở thời điểm hiện tại, việc mua bán bằng giấy viết tay vẫn tiềm ẩn vô vàn rủi ro phát sinh tranh chấp. Quý khách hàng nên tham vấn ý kiến luật sư chuyên môn và luôn thực hiện công chứng hợp đồng để bảo đảm an toàn pháp lý tuyệt đối.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc về việc mua bán đất bằng giấy viết tay, băn khoăn về các điều khoản trong hợp đồng bằng giấy viết tay hoặc bất kỳ những câu hỏi nào khác hãy liên hệ chúng tôi, việc tham khảo ý kiến luật sư ngay từ giai đoạn đầu sẽ giúp xác định đúng hướng xử lý, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và xây dựng phương án giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật.
CÔNG TY LUẬT TNHH BARRISCO
Trụ sở chính: Liền kề 88 ngõ 6 phố Nguyễn Văn Lộc, phường Hà Đông, Thành phố Hà Nội
Hotline: 0822.689.333 (LS. Nguyễn Như Hoàng)
Bình luận