Bố mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất;
Con được bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất;
Tặng cho quyền sử dụng đất.
Bài viết này hướng dẫn toàn diện quy trình cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho con ruột ở Việt Nam, tập trung vào các bước thủ tục, hồ sơ cần có, cơ sở pháp lý và các lưu ý quan trọng. Nội dung bao gồm: điều kiện và các bước công chứng hợp đồng tặng cho, thủ tục đăng ký biến động đất đai, thành phần hồ sơ, thời hạn giải quyết, thuế – phí áp dụng, mức phí dự kiến, bảng so sánh với chuyển nhượng và thừa kế, cũng như các ví dụ mẫu (hợp đồng tặng cho, văn bản đồng ý, giấy ủy quyền). Các thông tin pháp lý được cập nhật theo Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP.
II. Điều kiện và cơ sở pháp lý
Cha mẹ phải là người đang sử dụng hợp pháp thửa đất và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Luật Đất đai năm 2024 cho phép người sử dụng đất thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Theo Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền tặng cho khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì cả hai vợ chồng phải cùng đồng ý và ký kết hợp đồng tặng cho hoặc có văn bản ủy quyền hợp pháp. Trường hợp Giấy chứng nhận được cấp cho nhiều người cùng sử dụng đất hoặc cấp cho hộ gia đình thì việc tặng cho phải có sự thống nhất của tất cả những người có quyền sử dụng đất hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật. Theo Luật Hôn nhân và Gia đình, việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của cả hai bên.
Sau khi hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực, cha mẹ và con phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận tặng cho. Thủ tục đăng ký biến động hiện nay được thực hiện theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, đồng thời được công bố tại Quyết định số 1485/QĐ-TTPVHCC của Trung tâm Phục vụ hành chính công thành phố Hà Nội.
Đơn đăng ký sử dụng trong thủ tục này là Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 18) ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP. Đây là mẫu đơn thay thế cho Mẫu số 01/ĐK trước đây theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP.
Bước 1 : Chuẩn bị hợp đồng tặng cho và công chứng
Cha mẹ soạn Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con ruột. Hợp đồng phải ghi rõ thông tin các bên, thông tin thửa đất (số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có), nội dung tặng cho và cam kết của các bên.
Cha mẹ và người con mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân (Căn cước công dân/Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu), giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn (nếu có) và các giấy tờ liên quan đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp có thẩm quyền để thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Thời gian công chứng thường từ 01–02 ngày làm việc; trường hợp hồ sơ phức tạp có thể kéo dài theo quy định của pháp luật về công chứng.
Phí công chứng được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC, tính theo giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Bước 2 : Khai thuế và nộp phí (nếu có)
Sau khi hợp đồng tặng cho được công chứng hoặc chứng thực, bên tặng cho và bên nhận tặng cho thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được miễn đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Ngoài các khoản được miễn nêu trên, người thực hiện thủ tục vẫn có thể phải nộp một số khoản phí khác như lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí khai thác và sử dụng dữ liệu đất đai hoặc các khoản phí khác theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (nếu có).
Bước 3 : Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Sau khi hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho, người nhận tặng cho hoặc người được ủy quyền thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Trung tâm Phục vụ hành chính công thành phố Hà Nội, Chi nhánh Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai theo quy định.
Hồ sơ thực hiện thủ tục gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP.
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp.
Hợp đồng. Đối với trường hợp cha mẹ tặng cho con thì đây là Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Văn bản thỏa thuận về việc cấp chung một Giấy chứng nhận đối với trường hợp có nhiều người cùng nhận quyền sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Tờ khai nghĩa vụ tài chính và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về thuế (nếu thuộc trường hợp phải kê khai).
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện theo quy định; trường hợp hồ sơ đầy đủ thì tiếp nhận và chuyển cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Bước 4 Cơ quan đăng ký đất đai giải quyết hồ sơ
Sau khi hồ sơ được tiếp nhận hợp lệ, Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung biến động, cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký đất đai chuyển thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định. Sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có), Văn phòng Đăng ký đất đai tiếp tục thực hiện các bước đăng ký biến động.
Theo quy trình ban hành kèm theo Quyết định số 1485/QĐ-TTPVHCC, việc giải quyết hồ sơ được thực hiện qua các bước nghiệp vụ từ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra điều kiện, xử lý hồ sơ, cập nhật hồ sơ địa chính, ký xác nhận biến động hoặc cấp Giấy chứng nhận, đóng dấu và trả kết quả cho người sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết thủ tục là không quá 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét, xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định; thời gian lấy ý kiến của cơ quan, tổ chức có liên quan và các khoảng thời gian khác theo quy định của pháp luật.
Sau khi hoàn thành việc giải quyết hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận mới theo quy định.
Bước 5: Nhận kết quả
Sau khi hoàn thành thủ tục đăng ký biến động, người sử dụng đất hoặc người được ủy quyền nhận kết quả tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, Chi nhánh Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc tại địa điểm đã đăng ký khi nộp hồ sơ.
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính là Giấy chứng nhận đã được xác nhận nội dung biến động hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp mới theo quy định.
Trong quá trình giải quyết hồ sơ, người sử dụng đất nên thường xuyên theo dõi tình trạng xử lý hồ sơ, kịp thời bổ sung các giấy tờ theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền (nếu có) để bảo đảm thời gian giải quyết không bị kéo dài.
Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất không quá phức tạp, tuy nhiên việc chuẩn bị hồ sơ, cách ghi hồ sơ không đúng hoặc không đầy đủ sẽ gây mất thời gian, công sức của người nộp hồ sơ.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc về thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, về việc người được tặng cho có được miễn LPTB và thuế TNCN không? Cách ghi tờ khai đăng ký biến động như thế nào để không bị sửa đổi, việc tham khảo ý kiến luật sư ngay từ giai đoạn đầu sẽ giúp xác định đúng hướng xử lý, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và xây dựng phương án giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật.
CÔNG TY LUẬT TNHH BARRISCO
Trụ sở chính: Liền kề 88 ngõ 6 phố Nguyễn Văn Lộc, phường Hà Đông, Thành phố Hà Nội
Hotline: 0822.689.333 (LS. Nguyễn Như Hoàng)
Bình luận