Giá đất bồi thường được xác định như thế nào?
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất dùng để tính bồi thường là vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm, bởi đây là căn cứ trực tiếp ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, giá bồi thường không được xác định theo giá người dân tự đề xuất, cũng không nhất thiết bằng mức giá đang được rao bán trên thị trường.
Theo quy định hiện hành, trường hợp người sử dụng đất đủ điều kiện được bồi thường về đất, việc bồi thường trước hết được thực hiện bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Nếu địa phương không có đất để bồi thường thì người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền, tính theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
1. Giá bồi thường không đơn thuần là giá trong bảng giá đất
Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 quy định: trường hợp không có đất để bồi thường thì việc bồi thường bằng tiền được thực hiện theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Luật Đất đai năm 2024
Như vậy, cần phân biệt giữa “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”.
Bảng giá đất là căn cứ được áp dụng trong nhiều trường hợp quản lý nhà nước về đất đai. Trong khi đó, giá đất cụ thể được xác định cho một thửa đất, khu đất hoặc khu vực thu hồi cụ thể, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, vị trí, điều kiện hạ tầng, khả năng sinh lợi, thông tin thị trường và các yếu tố ảnh hưởng khác.
Điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai năm 2024 xác định rõ giá đất cụ thể được sử dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Vì vậy, về nguyên tắc, không thể chỉ lấy mức giá ghi trong bảng giá đất rồi mặc nhiên coi đó là giá bồi thường cuối cùng.
Riêng đối với khu vực đã có bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá.
2. Các căn cứ xác định giá đất bồi thường
Theo Điều 158 Luật Đất đai năm 2024, việc định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc thị trường; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; đúng phương pháp, trình tự, thủ tục và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Các căn cứ chủ yếu để xác định giá đất gồm:
· Mục đích sử dụng của loại đất được đưa ra định giá;
· Thông tin đầu vào phục vụ việc định giá;
· Vị trí, diện tích, hình thể, điều kiện giao thông và hạ tầng của thửa đất;
· Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
· Quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.
(Hình ảnh chỉ mang tính minh họa)
Thông tin đầu vào có thể được thu thập từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về giá; giá ghi nhận trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá sau khi người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính; kết quả điều tra, khảo sát thị trường và thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.
Luật yêu cầu ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá. Đây là cơ sở quan trọng nhằm hạn chế tình trạng giá bồi thường quá xa so với mặt bằng giá đất hợp pháp, phổ biến tại khu vực có đất thu hồi.
Tuy nhiên, “định giá đất theo nguyên tắc thị trường” không đồng nghĩa với việc phải lấy mức giá rao bán cao nhất hoặc giá giao dịch do một bên tự khai báo. Thông tin được sử dụng phải được kiểm tra, phân tích và điều chỉnh để loại trừ yếu tố bất thường, giá trị tài sản gắn liền với đất hoặc các giao dịch không phản ánh đúng điều kiện thị trường.
3.. Những phương pháp định giá đất
Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định các phương pháp định giá đất chủ yếu gồm:
- Phương pháp so sánh: Giá của thửa đất cần định giá được xác định thông qua việc so sánh với các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có đặc điểm tương đồng và đã chuyển nhượng hoặc đấu giá thành công.
- Phương pháp thu nhập: Áp dụng đối với đất có khả năng xác định được thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất. Giá đất được tính trên cơ sở thu nhập ròng bình quân hằng năm và lãi suất tiền gửi tiết kiệm theo quy định.
- Phương pháp thặng dư: Thường được áp dụng đối với khu đất thực hiện dự án đầu tư, trên cơ sở lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ tổng chi phí phát triển ước tính.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Giá đất được xác định bằng giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh. Phương pháp này có thể được áp dụng để tính bồi thường khi thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng, đã có giá trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.
Việc lựa chọn phương pháp không phụ thuộc vào ý chí riêng của người bị thu hồi đất hoặc đơn vị làm nhiệm vụ bồi thường. Phương pháp phải phù hợp với đặc điểm của khu đất, nguồn thông tin hiện có và được xem xét trong quá trình thẩm định phương án giá đất.
3. Cách tính tiền bồi thường về đất
Về nguyên tắc, tiền bồi thường về đất có thể được xác định theo công thức:
Tiền bồi thường về đất = Diện tích đất đủ điều kiện được bồi thường × Giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi
Ví dụ, một hộ gia đình bị thu hồi 100 m² đất ở, toàn bộ diện tích này đủ điều kiện được bồi thường. Nếu giá đất cụ thể được phê duyệt là 20 triệu đồng/m² thì khoản bồi thường về đất được xác định là:
100 m² × 20 triệu đồng/m² = 2 tỷ đồng.
Cần lưu ý, đây mới là khoản bồi thường về quyền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp, người có đất thu hồi còn có thể được xem xét bồi thường thiệt hại đối với nhà ở, công trình, cây trồng, vật nuôi; chi phí di chuyển; hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm và bố trí tái định cư.
Ngược lại, không phải toàn bộ diện tích đang sử dụng thực tế đều mặc nhiên được bồi thường. Cơ quan có thẩm quyền còn phải xác định nguồn gốc sử dụng đất, loại đất, thời điểm sử dụng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, tình trạng vi phạm và các điều kiện bồi thường theo Luật Đất đai.
4. Thời điểm xác định giá
Một nội dung người dân thường nhầm lẫn là thời điểm áp dụng giá đất. Theo quy định hiện hành, giá dùng để bồi thường là giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, không mặc nhiên là giá tại thời điểm có thông báo thu hồi đất hoặc thời điểm dự án được chấp thuận đầu tư.
Do đó, nếu quá trình thu hồi đất kéo dài, cần kiểm tra rõ ngày phê duyệt phương án, quyết định giá đất cụ thể và các tài liệu định giá được sử dụng. Việc áp dụng sai thời điểm có thể dẫn đến sai lệch đáng kể về mức bồi thường.
Theo quy định được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, phương án giá đất và phương án bồi thường được tổ chức thẩm định đồng thời; hồ sơ được trình Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt trong cùng một quyết định. Báo cáo thuyết minh phương án giá đất và quyết định giá đất phải được công khai trên cổng thông tin điện tử theo quy định.
5. Những nội dung người dân cần lưu ý
Khi nhận được phương án bồi thường, người có đất thu hồi nên kiểm tra ít nhất các vấn đề sau:
· Diện tích và ranh giới đất bị thu hồi có đúng với thực tế hay không;
· Loại đất được xác định có đúng với hồ sơ địa chính và quá trình sử dụng đất hay không;
· Diện tích nào đủ điều kiện bồi thường, diện tích nào không được bồi thường và căn cứ pháp lý tương ứng;
· Giá đất cụ thể được áp dụng tại thời điểm nào;
· Vị trí, tuyến đường, khu vực và các yếu tố điều chỉnh giá đã được xác định chính xác hay chưa;
· Phương pháp định giá và nguồn thông tin so sánh có phù hợp không;
· Các khoản bồi thường tài sản, hỗ trợ và tái định cư đã được tính đầy đủ hay chưa.
Phương án bồi thường phải được niêm yết công khai và lấy ý kiến người có đất thu hồi. Trường hợp không đồng ý, người dân có quyền yêu cầu cơ quan thực hiện bồi thường giải thích căn cứ tính toán, cung cấp thông tin liên quan; đồng thời có thể khiếu nại quyết định hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định pháp luật.
Giá đất bồi thường không phải là kết quả thỏa thuận mua bán giữa Nhà nước với người sử dụng đất, nhưng cũng không thể được xác định tùy nghi hoặc tách rời các yếu tố thị trường. Đây là giá đất cụ thể được xác lập thông qua một trình tự pháp lý gồm thu thập thông tin, áp dụng phương pháp định giá, lập và thẩm định phương án, quyết định giá đất và công khai kết quả.
Để bảo vệ quyền lợi của mình, người có đất thu hồi cần quan tâm không chỉ đến con số cuối cùng mà còn phải kiểm tra toàn bộ căn cứ, phương pháp, thời điểm và trình tự xác định giá. Một mức giá chỉ có giá trị pháp lý khi được xác định đúng loại đất, đúng diện tích, đúng thời điểm, đúng thẩm quyền và đúng trình tự do pháp luật quy định.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc về cách tính giá đất, phương pháp tính giá đất, hoặc có bất kỳ câu hỏi nào khác, hãy liên hệ chúng tôi, việc tham khảo ý kiến luật sư ngay từ giai đoạn đầu sẽ giúp xác định đúng hướng xử lý, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và xây dựng phương án giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật.
CÔNG TY LUẬT TNHH BARRISCO
Trụ sở chính: Liền kề 88 ngõ 6 phố Nguyễn Văn Lộc, phường Hà Đông, Thành phố Hà Nội.
Hotline: 0822.689.333 (LS. Nguyễn Như Hoàng)
Bình luận