Mua đất đang có tranh chấp có được không.
Trong thực tiễn hiện nay không ít người vì lý tài chính họ thường chọn mua những mảnh đất mà giá trị của nó thấp hơn giá thị trường, đến khi người mua đi đăng ký sang tên thì không đăng ký sang tên được. Lý do đất này đang có tranh chấp. Với mong muốn an cư, lạc nghiệp nhưng khi người mua vô tình mua phải những miếng đất đang có tranh chấp khiến cho quá trình giải quyết trở lên phức tạp, tiêu tốn không ít tền của và công sức. Bài viết dưới đây giúp người đọc phần nào nắm được các quy định pháp luật liên quan.
1. Khái niệm thế nào là đất tranh chấp
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất Đai 2024 quy định “Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.” Về bản chất, tranh chấp đất đai xảy ra khi có từ hai bên trở lên cùng khẳng định quyền sử dụng hoặc sở hữu hợp pháp đối với một phần hoặc toàn bộ thửa đất. Mâu thuẫn này thường xuất hiện giữa: Các thành viên hoặc hàng thừa kế trong gia đình; chủ sở hữu của các thửa đất liền kề; cá nhân, hộ gia đình với tổ chức, doanh nghiệp; người sử dụng đất với cơ quan quản lý nhà nước.
Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, việc mua bán đất đang thuộc diện tranh chấp là một trong những rủi ro pháp lý lớn nhất mà bên mua có thể gặp phải. Xét dưới góc độ pháp lý, câu trả lời cho vấn đề này là tuyệt đối không được phép chuyển nhượng đất đang có tranh chấp.
2. Điều kiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai quy định việc không có tranh chấp là một điều kiện tiên quyết và bắt buộc để quyền sử dụng đất được phép đưa vào lưu thông giao dịch dân sự. Cụ thể, Điểm b Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã xác định rõ ràng:
“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Do đó, mọi hành vi cố tình thực hiện giao dịch chuyển nhượng đối với thửa đất đang có tranh chấp dù là tranh chấp về ranh giới, tranh chấp quyền sở hữu, tranh chấp thừa kế hay tranh chấp hợp đồng trước đó đều cấu thành hành vi vi phạm điều cấm của luật. Ngoài ra, trường hợp bên bán biết rõ đất đang tranh chấp nhưng vẫn cố tình che giấu thông tin đất đang tranh chấp để nhận tiền của bên mua thì hành vi này còn có dấu hiệu của Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định của Bộ luật Hình sự.
( Hình ảnh chỉ mang tính chất họa)
3. Cách xử lý khi mua đất đang có tranh chấp
Nếu bạn là bên mua hoặc người có quyền lợi hợp pháp liên quan đến thửa đất, cần thực hiện ngay các bước sau:
Hòa giải tại UBND cấp xã: Đây là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất trước khi đưa vụ việc ra Tòa án.
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền: Trong trường hợp hòa giải không thành, các bên đưa vụ việc ra Tòa án để được xem xét giải quyết dựa trên nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và hệ thống chứng cứ pháp lý.
Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Để tránh việc bên đang chiếm giữ cố tình tẩu tán tài sản hoặc chuyển nhượng trái phép cho bên thứ ba, bạn có quyền đề nghị Tòa án ra quyết định cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với thửa đất đó.
Đối với bên mua có thể xảy ra những nguy cơ như: Mất trắng tiền bạc, thanh toán tiền nhưng không thể tiến hành đăng ký sang tên, cấp Giấy chứng nhận. Đi kèm với đó là việc không thể khai thác các quyền sử dụng đất, không thể xây dựng, thế chấp hay đưa tài sản vào giao dịch khác. Ngoài ra còn có thể vướng vào tranh tụng kéo dài, bị kéo vào các vụ kiện phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, chi phí và công sức. Để phòng ngừa rủi ro này, trước khi giao kết hợp đồng và xuống tiền thanh toán, người mua cần thực hiện kiểm tra pháp lý cẩn trọng bằng cách tra cứu thông tin tại Ủy ban nhân dân cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc lấy thông tin từ các hộ dân liền kề nhằm xác minh chính xác tình trạng pháp lý của thửa đất.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc về thủ tục mua đất đang có tranh chấp, điều kiện chuyển nhượng , hãy liên hệ chúng tôi, việc tham khảo ý kiến luật sư ngay từ giai đoạn đầu sẽ giúp xác định đúng hướng xử lý, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và xây dựng phương án giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật.
CÔNG TY LUẬT TNHH BARRISCO
Trụ sở chính: Liền kề 88 ngõ 6 phố Nguyễn Văn Lộc, phường Hà Đông, Thành phố Hà Nội
Hotline: 0822.689.333 (LS. Nguyễn Như Hoàng)
Bình luận