Bắt đầu từ ngày 01/01/2026: Giảm 70% tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15

Ảnh minh họa: Giảm 70% tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15

Từ ngày 01/01/2026, người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được áp dụng chính sách giảm 70% tiền sử dụng đất theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội. Đây là một trong những quy định quan trọng nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2024, có tác động trực tiếp đến quyền lợi của đông đảo hộ gia đình, cá nhân trên cả nước.

Dưới góc độ pháp lý và thực tiễn tư vấn – tranh tụng đất đai, quy định này cần được hiểu và áp dụng đúng để tránh phát sinh tranh chấp, khiếu nại về sau.

1. Cơ sở pháp lý của chính sách giảm 70% tiền chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị quyết 254/2025/QH15 được Quốc hội ban hành nhằm giải quyết các khó khăn, bất cập trong tổ chức thi hành Luật Đất đai mới, đặc biệt là vấn đề nghĩa vụ tài chính về đất đai trong bối cảnh bảng giá đất được xây dựng tiệm cận giá thị trường.

Theo tinh thần của Nghị quyết, Quốc hội cho phép áp dụng cơ chế ưu đãi tài chính đặc thù đối với một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, thay vì áp dụng cứng nhắc mức thu 100% phần chênh lệch tiền sử dụng đất như trước đây.

Chính sách này chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 và là căn cứ pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước, người sử dụng đất và luật sư áp dụng trong quá trình giải quyết hồ sơ, cũng như trong hoạt động khiếu nại, khởi kiện hành chính về đất đai.

2. Nội dung cốt lõi của quy định giảm 70% tiền sử dụng đất

Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở được xác định theo phạm vi diện tích và hạn mức, cụ thể:

• Đối với diện tích trong hạn mức đất ở: Người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp (tương đương giảm 70%).

• Đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức: Áp dụng mức thu 50% phần chênh lệch.

• Đối với diện tích vượt quá một lần hạn mức: Vẫn phải nộp 100% phần chênh lệch, không thuộc diện được giảm.

Đáng lưu ý, chính sách giảm này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi thửa đất hoặc mỗi hộ gia đình, cá nhân, nhằm ngăn chặn việc lợi dụng chính sách để đầu cơ, trục lợi từ đất đai.

3. Ý nghĩa của quy định từ thực tiễn tư vấn và tranh tụng đất đai

3.1. Giảm áp lực tài chính, hạn chế tranh chấp

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai, tiền sử dụng đất cao là nguyên nhân phổ biến dẫn đến:

• Khiếu nại quyết định thu tiền sử dụng đất;

• Khởi kiện hành chính kéo dài;

• Hồ sơ chuyển mục đích bị đình trệ nhiều năm.

Việc giảm 70% tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/01/2026 giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính, đặc biệt đối với các hộ gia đình có nhu cầu thực tế về đất ở, qua đó hạn chế phát sinh tranh chấp.

3.2. Căn cứ pháp lý quan trọng trong giải quyết khiếu nại, khởi kiện

Từ góc độ tranh tụng, Nghị quyết 254/2025/QH15 sẽ trở thành căn cứ viện dẫn trọng yếu trong các vụ việc:

• Khiếu nại quyết định hành chính về nghĩa vụ tài chính đất đai;

• Khởi kiện quyết định thu tiền sử dụng đất không đúng đối tượng, sai hạn mức;

• Yêu cầu áp dụng quy định chuyển tiếp đối với hồ sơ đã được chấp thuận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

4. Những lưu ý pháp lý quan trọng khi áp dụng từ 01/01/2026

Người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề sau:

• Không phải mọi trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất ở đều được giảm 70%, mà phải đáp ứng điều kiện theo Nghị quyết và quy định hướng dẫn.

• Việc xác định hạn mức đất ở phụ thuộc vào quy định cụ thể của từng địa phương.

• Thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính có ý nghĩa quyết định trong việc áp dụng chính sách mới hay cũ.

• Việc áp dụng sai diện tích được ưu đãi có thể dẫn đến tranh chấp hành chính hoặc bị truy thu tiền sử dụng đất.

Trong thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh chỉ vì cách hiểu không thống nhất giữa người dân và cơ quan quản lý đất đai.

5. Kết luận từ góc nhìn luật sư đất đai

Việc giảm 70% tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/01/2026 theo Nghị quyết 254/2025/QH15 là bước điều chỉnh chính sách mang tính thực tiễn cao, góp phần hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Tuy nhiên, đây cũng là quy định đòi hỏi sự áp dụng chính xác về pháp lý, đặc biệt trong các trường hợp có yếu tố khiếu nại, tranh chấp hoặc hồ sơ chuyển tiếp. Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, người sử dụng đất nên được tư vấn pháp lý chuyên sâu trước khi thực hiện thủ tục hoặc khi phát sinh vướng mắc.

Luật sư Barrisco

Liên hệ với chúng tôi: 

Văn Phòng Miền Bắc: LK 88 Ngõ 6 P.Nguyễn Văn Lộc, Phường Hà Đông, TP.Hà Nội

Văn phòng Miền Nam: Số 171 đường Nguyễn Thị Thập, phường Tân Mỹ, thành phố Hồ Chí Minh.

Hotline: 0822689333

Email: Barriscolawfirm@gmail.com.