Người dân có thể giải quyết tranh chấp đất ở đâu
Luật Đất đai 2024 có quy định mới về thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai. Theo đó, từ ngày 1-8-2024, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực thi hành, trọng tài thương mại cũng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai.
Thẩm quyển giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 Luật đất đai 2024 có nhiều điểm mới so với Điều 203 Luật đất đai 2013.
* Thẩm quyền của Tòa án nhân dân
Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 ghi nhận thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án, cụ thể là: “Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất và tranh chấp đất đai khi các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ liên quan. Đối với tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận, các bên có thể lựa chọn giải quyết tại Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền.” Quy định này làm rõ hơn về các loại Giấy chứng nhận cần thiết mà các bên tranh chấp phải có và có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định thẩm quyền giải quyết, khắc phục tình trạng đùn đẩy, né tránh trong thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 vẫn chưa có quy định cụ thể cho trường hợp một bên lựa chọn Tòa án và một bên lựa chọn UBND cấp có thẩm quyền thì cơ quan nào mới là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Ngoài ra, khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định về loại đất tranh chấp mà các bên chưa có bất cứ loại giấy tờ gì cũng thuộc thẩm quyền của tòa án dân sự là đã trao vượt quá chức năng, thẩm quyền của tòa án trong việc giải quyết tranh chấp đối với loại đất này, chưa cần đánh giá về hiệu quả giải quyết tranh chấp (từ chỗ chỉ có quyền xác định ai là người có quyền dân sự đang bị người khác tranh chấp nay có thêm quyền xác định ai là người được quyền sử dụng đất chưa có căn cứ pháp luật, chưa được công nhận về pháp lý mà vốn dĩ thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước) sẽ là một phức tạp lớn, xác suất sai sót khi tòa án giải quyết tranh chấp sẽ cao hơn. Bởi lẽ, theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự thì chỉ những tài sản đã thuộc quyền sở hữu hợp pháp của một chủ thể, nay có chủ thể khác xâm phạm, tranh chấp thì tòa án căn cứ vào tài liệu chứng cứ để xác định thực chất tài sản đó là của chủ thể nào thì công nhận cho chủ thể đóm buộc bên đang chiếm hữu bất hợp pháp phải trả lại tài sản cho bên có quyền chứ Tòa dân sự không có quyền ban phát quyền, lợi ích cho bất kỳ bên nào. Tòa án không có thẩm quyền xác định tài sản tranh chấp (đất đai) cho bất cứ chủ thể nào khi đất đai chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chủ thể đó sử dụng. Việc giao thẩm quyền giải quyết cho tòa án trong trường hợp này là không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của tòa án, là trái quy định Hiến pháp và mâu thuẫn với chính quy định của Luật Đất đai về tính thống nhất trong quản lý đất đai.
* Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền
Khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 ghi nhận thẩm quyền của Ủy ban Nhân dân các cấp trong giải quyết tranh chấp đất đai. Đối với các trường hợp tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương đương, các bên tranh chấp được lựa chọn giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền. Cụ thể, Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; còn Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp có một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Để đảm bảo quyền lợi của đương sự và nâng cao trách nhiệm của Chủ tịch UBND, Luật Đất đai năm 2024 bổ sung quy định về thời hạn đương sự được quyển khởi kiện hoặc khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp (trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được quyết định). Nếu hết thời hạn này mà đương sự không khởi kiện hoặc khiếu nại, quyết định sẽ có hiệu lực thi hành.
Ngoài ra, khoản 4 Điều 236 cũng bổ sung quy định về thời hạn thực hiện cưỡng chế thi hành quyết định có hiệu lực của Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Sau 30 ngày kể từ khi quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực mà các bên không chấp hành, sẽ bị cưỡng chế thi hành. Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất tranh chấp sẽ ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện. Những quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết dứt điểm các tranh chấp đất đai.
Khoản 6 Điều 236 bổ sung quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp trong việc thực hiện yêu cầu cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam khi được cơ quan này yêu cầu.
* Thẩm quyền của trọng tài thương mại
Khoản 5 Điều 236 Luật đất đai 2024 đã bổ sung thẩm quyền của Trọng tài thương mại trong việc giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai: “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại”.
Việc bổ sung trọng tài là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai là phù hợp với thực tiễn và thật sự cần thiết. Theo luật định, quy trình giải quyết tại tòa án thường diễn ra qua hai cấp xét xử: xét xử lần đầu ở cấp sơ thẩm và nếu có kháng cáo hoặc kháng nghị, vụ việc sẽ được đưa lên cấp phúc thẩm. Ngược lại, nếu không có kháng cáo hoặc kháng nghị, bản án sơ thẩm sẽ có hiệu lực pháp luật và được thi hành sau khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Khi giải quyết tranh chấp qua trọng tài, phán quyết của trọng tài là chung thẩm, tức là chỉ có một cấp xét xử. Phán quyết của trọng tài sẽ được thi hành theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Do đó, việc mở rộng thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai cho trọng tài thương mại sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý tranh chấp và giảm bớt khối lượng công việc.
Tuy nhiên, nếu theo quy định này thì trọng tài thương mại chỉ có thẩm quyền thụ lý đối với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai. Vậy theo Điều 3 Luật Thương mại 2005 quy định: “Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.” Như vậy có thể hiểu rằng, hoạt động thương mại liên quan đến đất đai là các hoạt động đầu tư, góp vốn đầu tư, buôn bán, kinh doanh bất động sản, tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất... nhằm mục tiêu lợi nhuận. Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể hiểu là những bất đồng giữa các bên hợp tác với nhau về quyền và nghĩa vụ trong quá trình tiến hành các hoạt động liên quan đến đất đai nhằm mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận.
Để đảm bảo sự thống nhất trong quá trình lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp và phát huy tốt vai trò của Trọng tài thương mại, cần có văn bản hướng dẫn về việc xác định những loại tranh chấp này.
Công ty Luật Barrisco Việt Nam chuyên gia giải quyết tranh chấp đất đai các loại, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế ....
SĐT: 08226894333 (LS Hoàng).
Thu Trang
Comments